Türk hukuk sisteminde, kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı evden veya işyerinden çıkarmak oldukça zordur. Mülk sahibinin kendisinin, eşinin veya altsoyunun (çocuklarının) ihtiyacı doğmadığı sürece kiracı sözleşmeyi uzatma hakkına sahiptir. Ancak kanun koyucu, mülk sahibinin mülkiyet hakkını sınırsız bir şekilde kısıtlamamak adına Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 347'yi getirmiştir. Bu madde, mülk sahiplerine hiçbir haklı neden veya gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye etme hakkı tanır.
10 Yıl Nasıl Hesaplanır? (1+10 Kuralı)
Mülk sahiplerinin en sık yaptığı hata, sözleşme başlangıcından itibaren 10 yılın dolduğunu zannedip hemen ihtar çekmektir. Kanun metni açıkça "10 yıllık uzama süresi" demektedir.
Örneğin; 01.01.2013 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi yaptığınızı varsayalım. Sözleşme 01.01.2014'te biter ve uzama süresi başlar. Bu tarihin üzerine 10 yıl eklediğinizde süre 01.01.2024 tarihinde dolar. Yani kiracı içeride aslında 11 yıl oturmuş olur.
3 Ay Öncesinden İhtarname Şartı
"TBK Md. 347 gereği; kiraya veren, bu 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde (ihtarname) bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
Yukarıdaki örnekten devam edersek; 01.01.2024 tarihinde dolacak olan süre için mülk sahibinin en geç 30 Eylül 2023 tarihinde kiracıya Noter kanalıyla tahliye ihtarnamesini tebliğ ettirmiş olması şarttır. Bu süre bir gün bile geçirilirse, tahliye hakkı bir sonraki kira yılına sarkar.
Dikkat: İhtarname Tarihi Değil, Tebliğ Tarihi Geçerlidir
İhtarnamenizi noterden gönderdiğiniz tarih değil, postacının o ihtarnameyi kiracının eline (veya muhtara) ulaştırdığı "tebliğ tarihi" baz alınır. Bu nedenle 3 aylık sürenin son gününü beklemeden, ihtar işlemlerini aylar öncesinden başlatmak yasal süreyi kaçırmamak adına kritik önem taşır.
Tahliye davaları, tarih ve usul hatalarının çok sık yapıldığı ve hak kayıplarının çok yüksek olduğu teknik davalardır. Sürecin en başından itibaren gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmanız, davanızın usulden reddedilmesini engelleyecektir.
Mülkünüzü Tahliye mi Ettirmek İstiyorsunuz?
Yasal ihtarname sürelerini kaçırmamak ve tahliye davanızı güvenle yürütmek için profesyonel destek alın.