Gayrimenkul, Arsa ve Tarla Uyuşmazlıkları

Taşınmaz ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları

Türkiye'de gayrimenkul davalarının en büyük bölümünü; aile büyüklerinden miras kalan tarla, bağ, bahçe ve arsaların hissedarlar arasında paylaşılamaması oluşturur. Hisseli tapulardaki anlaşmazlıklar, yıllarca süren küslüklere ve gayrimenkulün atıl kalarak değer kaybetmesine neden olmaktadır.

Hukuk büromuz; mülkiyetin tespiti, sınır ihlalleri, belediyelerin bedelsiz el koymaları (kamulaştırmasız el atma) ve kardeşler arasındaki mirastan mal kaçırma iddiaları konusunda derin bir uzmanlığa sahiptir.

Bu Alandaki Temel Hizmetlerimiz

  • ✦
    Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Miras kalan veya ortak alınan arsa ve tarlaların mahkeme yoluyla bölünmesi veya satılarak paraya çevrilmesi.
  • ✦
    Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil): Size ait olan veya hisseniz bulunan arsa/tarlanın başkası tarafından izinsiz ekilmesi, kullanılması durumunda geçmişe dönük kira bedelinin alınması.
  • ✦
    Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Vefat eden kişinin, mirastan mahrum bırakmak istediği çocuğundan mal kaçırmak için evini/arsasını diğer çocuğuna "satış" gibi göstermesinin iptali.
  • ✦
    Şufa (Önalım) Hakkı Davaları: Hisseli tapularda, bir hissedarın payını dışarıdan birine satması durumunda diğer hissedarların bu payı öncelikli alma hakkı.

Arsa, Tarla ve Miras Kalan Mallar Hakkında SSS

Miras kalan taşınmazlarda kendi aranızda anlaşamıyorsanız, hissedarlardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne "İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)" davası açabilir. Mahkeme öncelikle tarlanın/arsanın hisseler oranında fiziken bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakar. İmar kanunlarına göre bölünemiyorsa, taşınmaz İcra Dairesi aracılığıyla satılır ve para hissedarlar arasında paylaştırılır.
Hisseli (paylı) mülkiyette, diğer hissedarların onayı olmadan tarlayı veya arsayı tek başına kullanan kişiden Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) talep edebilirsiniz. Bunun için öncelikle o kişiye ihtarname (İntifadan Men) çekerek "ben de payımı kullanmak istiyorum" bildirimi yapmanız gerekir. İhtardan sonraki dönemler için kullanım bedeli (kira gibi) mahkeme yoluyla tahsil edilir.
Evet, bu durum tipik bir Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) vakasıdır. Babanız gerçekte bağışladığı (bedelsiz verdiği) tarlaları, tapuda "satış" olarak gösterdiyse, vefatından sonra Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Tapu İptal ve Tescil" davası açabilirsiniz. Erkek kardeşinizin o tarlaları alacak ekonomik gücü olmadığı veya babanızın mal satmaya ihtiyacı olmadığı ispatlanarak tapu iptal ettirilir ve yasal payınızı alırsınız.
Kendi payınızı satabilirsiniz ancak dikkat etmeniz gereken çok önemli bir yasa vardır: Şufa (Önalım) Hakkı. Payınızı dışarıdan birine sattığınızda, diğer hissedarların o payı "tapuda gösterdiğiniz satış bedeli üzerinden" sizden öncelikli alma hakkı vardır. Diğer hissedarlar 2 yıl içinde dava açarak tapuyu alan 3. kişiden arsayı geri alabilirler. Bunu önlemek için satıştan önce diğer hissedarlara noterden bildirim yapılmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış, mahkemenin belirlediği muhammen (tahmini) bedelin %50'si üzerinden açık artırmayla başlar. Arsanın ucuza gitmesini engellemek için iki yol vardır: 1) Hissedarlar ihaleye kendileri girerek fiyatı rayiç bedele kadar yükseltebilir veya satın alabilir. 2) Tüm hissedarlar mahkemede anlaşıp "satışın sadece ortaklar arasında yapılmasını" talep edebilir.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre tarım arazilerinin bölünerek küçülmesi yasaktır. Mutlak tarım arazilerinde 20 dönüm (20.000 m2), dikili tarım arazilerinde 5 dönüm, örtü altı tarımda (sera) ise 3 dönümün altındaki araziler fiziken bölünemez (ifraz edilemez). Bu sınırların altındaki arazilerde ortaklık ancak satış yoluyla (İzale-i Şüyu) giderilebilir.
Kadastro çalışmaları sırasında yapılan hatalar için askı süresi (30 gün) içinde Kadastro Mahkemesi'ne itiraz edilebilir. Askı süresi geçmiş ve tapu kesinleşmişse, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Tapu İptal ve Tescil" davası açılmalıdır. Bu sürenin geçmesiyle dava hakkı düşer.
Devletin, resmi bir kamulaştırma kararı almadan ve bedel ödemeden arsanıza yol, park veya tesis yapmasına "Kamulaştırmasız El Atma" denir. Bu durumda arsa sahibi idareye karşı "Bedel veya Müdahalenin Meni" davası açarak, arsanın güncel piyasa değerini yasal faiziyle birlikte devletten tahsil edebilir.
Müteahhit inşaatı sözleşmede belirlenen tarihte teslim etmezse; arsa sahibi öncelikle gecikilen her ay için kira tazminatı talep edebilir. Gecikme çok uzun sürmüşse ve inşaat büyük oranda tamamlanmamışsa, sözleşme geriye etkili olarak feshedilerek müteahhide verilen tapular iptal edilebilir ve zararların tazmini istenir.
Evet, gayrimenkul hukukunun en önemli kollarından olan Kira Hukuku, hukuk büromuzun en yoğun çalıştığı alanlardan biridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye, tahliye taahhütnamesinin icraya konulması ve kira tespit/uyarlama davaları hakkında detaylı bilgi almak için Kira Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.