Konut, İşyeri Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kira ve Yönetim Uyuşmazlıklarında Hukuki Süreç

Kira hukuku, sadece ev sahiplerinin kiracıları çıkardığı tek yönlü bir alan değildir. Türk Borçlar Kanunu, ekonomik olarak zayıf kabul edilen kiracıyı koruyan güçlü hükümler içerir. Mülk sahiplerinin yasal sınırlara uymadan yaptığı fahiş zam talepleri veya haksız tahliye girişimlerine karşı kiracıların ciddi tazminat ve evde kalma hakları bulunmaktadır.

Öte yandan ticari işletmelerin (işyerlerinin) kira uyarlama süreçleri, apartman/site yönetimlerinin haksız aidat artışları ve ortak alan ihlalleri, bu alanın en çok dava konusu olan diğer boyutlarıdır. Hukuk büromuz, uyuşmazlığın tarafı kim olursa olsun, salt hukuki gerçekler ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında süreci yönetir.

Kapsamlı Kira Hukuku Hizmetlerimiz

  • ✦
    Tahliye İşlemleri (Ev Sahibi Vekilliği): İhtiyaç, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, 10 yıllık süre veya temerrüt (ödememe) nedenleriyle konut ve işyeri tahliyesi.
  • ✦
    Kiracı Hakları Savunması: Yasal sınırı aşan fahiş zam baskılarına, haksız/usulsüz ihtarname ve tahliye davalarına karşı kiracının sözleşmesel haklarının korunması.
  • ✦
    Ticari Kira ve Uyarlama Davaları: Değişen ekonomik koşullar ve krizler nedeniyle fahiş hale gelen işyeri kiralarının mahkeme kararıyla uyarlanması (düşürülmesi/sabitlenmesi).
  • ✦
    Site Yönetimi ve Aidat İptalleri: Hukuka aykırı toplanan kat malikleri kurulu kararlarının iptali, fahiş site aidatlarına itiraz ve ortak alan tecavüzlerinin önlenmesi.

Kira ve Yönetim Uyuşmazlıkları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Hayır. Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün (eve girmeden önce) alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının "baskı altında" imzaladığı varsayıldığından geçersizdir. Geçerli olması için kiracı eve yerleştikten belli bir süre sonra imzalanmış olması gerekir. Aksi ispat yükü kiracıya aittir.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam yapamaz. Borçlar Kanunu'na göre konut ve işyerlerinde yenileme dönemindeki maksimum zam oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. İlk 5 yıl boyunca kiracı bu oranda zam yaparak evde oturmaya devam edebilir, mülk sahibi "kira az kaldı" diye kiracıyı çıkaramaz.
Sözleşmenin üzerinden (uzamalarla birlikte) tam 5 yıl geçmişse mülk sahibi Kira Tespit Davası açarak kiranın bölgedeki güncel rayiç bedellere yükseltilmesini talep edebilir. Hakim, bilirkişi raporu doğrultusunda eski kiracı lehine "Hakkaniyet İndirimi" (%10-%20 arası) uygulayarak yeni kirayı belirler.
Kirasını eksik veya geç ödeyen kiracıya karşı icra dairesinden "Örnek 13 Tahliye Talepli İcra Takibi" başlatılır. Kiracıya tebligat gönderilip 30 gün süre verilir. Bu 30 gün içinde borç ödenmezse, İcra Mahkemesinde dava açılarak kesin tahliye kararı alınır.
Hayır. "Oğlum gelecek, ben oturacağım" diyerek mahkeme kararıyla veya ihtarname baskısıyla kiracısını çıkaran ev sahibi, o evi haklı bir sebep olmadan 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Kiralarsa, haksız çıkarılan kiracıya "1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere" yüksek miktarda tazminat ödemek zorunda kalır.
Hemen atamaz. Yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek "evi kendi ihtiyacı için satın aldığını" bildirmelidir. Bu ihtardan 6 ay sonra tahliye davası açabilir. İhtar çekilmezse, yeni ev sahibi eski sözleşmeyi aynı şartlarla kabul etmiş sayılır.
Evet. 1 yıllık sözleşmelerde her yıl sözleşme otomatik uzar. Bu uzama süresi 10 yılı doldurduğunda (Yani ilk imza tarihinden itibaren 11 yıl bittiğinde), mülk sahibi hiçbir sebep göstermeksizin, sadece sözleşme bitiminden 3 ay önce ihtarname çekerek kiracıyı tahliye etme hakkı kazanır.
Kiracıyı evden çıkarmak için elektrik/suyunu kesmek, sürekli arayıp rahatsız etmek veya kapıya dayanmak Türk Ceza Kanunu'na göre "Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma" ve duruma göre "Tehdit/Şantaj" suçudur. Kiracı bu durumda savcılığa suç duyurusunda bulunabilir ve yasal sözleşmesi devam ettiği sürece evden çıkmak zorunda değildir.
Evet. Ülkedeki aşırı enflasyon, döviz krizleri, salgın hastalıklar veya bölgedeki ticari hayatın tamamen çökmesi gibi "öngörülemeyen olağanüstü durumlar" meydana gelirse, 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden Kira Uyarlama Davası açılarak fahiş kiranın mahkemece düşürülmesi veya makul seviyeye çekilmesi talep edilebilir.
Mülk sahibinin vergi mükellefiyeti durumuna göre değişmekle birlikte, kural olarak stopajı (Gelir Vergisi kesintisini) devlete ödeme yükümlülüğü kiracı olan ticari işletmeye aittir. Kiracı, brüt kira üzerinden stopajı kesip vergi dairesine yatırır, kalan net tutarı mülk sahibine öder. Kira sözleşmesinde "net" veya "brüt" ayrımının net yapılması uyuşmazlıkları önler.
İşyeri kiracısının kiralananı başkasına devredebilmesi (alt kira veya işletme devri) için mutlaka mülk sahibinin yazılı izni gereklidir. Ancak işyeri devirlerinde mülk sahibi, "haklı bir sebep" olmadıkça bu izni vermekten kaçınamaz. İzinsiz devirler sözleşmenin feshi ve tahliye sebebidir.
Sözleşmede aksine bir madde yoksa, kiracı işyerine yaptığı "kalıcı ve değer artırıcı" zorunlu faydalı masrafları (örneğin asma kat, tesisat yenileme) tahliye sırasında Sebepsiz Zenginleşme hükümleri gereğince mülk sahibinden talep edebilir. Sadece kiracının kendi zevki/işletmesi için yaptığı sökülüp götürülebilir dekorasyon masrafları istenemez.
Evet. Kira sözleşmesinde "aidat ve ortak giderlerin kiracıya ait olduğu" belirtilmişse, aidatın ödenmemesi tıpkı kiranın ödenmemesi gibi değerlendirilir. Ev sahibi, ödenmeyen aidatlar için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı aidatı 30 gün içinde yönetime veya ev sahibine ödemezse tahliye edilir.
Kat malikleri kurulunda (genel kurul) alınan aidat artış kararı hukuka, site yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, karara muhalif kalan veya toplantıya katılmayan kat malikleri 1 ay (veya 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne Kararın İptali davası açabilirler. Kiracıların doğrudan iptal davası açma hakkı yoktur, malik üzerinden yürütülmelidir.
Hayır. Apartman merdiven temizliği, güvenlik, çöp alımı gibi "olağan kullanım" giderlerini kiracı öder. Ancak binanın boyanması, çatının tamiri, asansör motorunun değişmesi, mantolama yapılması gibi kalıcı demirbaş/yatırım masraflarının tamamı mülk sahibine (kat malikine) aittir. Kiracı bu tür bir ödeme yaparsa, makbuzuyla birlikte kiradan düşebilir.
Bir kat malikinin ortak kullanım alanlarına (bahçe, otopark, sığınak) kapı takması, duvar örmesi veya şahsi eşyalarını yığması yasadışıdır. Site yönetimi veya diğer kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme" davası açarak ortak alan ihlalini ortadan kaldırabilir.
Kiracı evi olağan yıpranmalar hariç hasarsız ve borçsuz teslim etmişse depozito iade edilmelidir. Evde "hor kullanmadan" kaynaklı hasar veya ödenmemiş fatura/aidat varsa, ev sahibi bunları faturalandırarak depozitodan kesebilir. Mahkeme kararı olmadan depozitoya haksız el konulamaz.
Sözleşme süresi dolmadan aniden evi boşaltan kiracı (Erken Tahliye), evin yeniden kiralanabileceği "makul süre" (Bilirkişilerce genelde 2-3 ay olarak hesaplanır) boyunca boş kalan ayların kira bedelini ve aidatlarını ev sahibine ödemekle yükümlüdür.
Sözleşme sona ermez. Mirasçılar, ölen ev sahibinin sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini aynen devralırlar. Kiracı, kendisine mirasçılar tarafından çekilecek resmi ihtarnameye kadar (yeni IBAN bildirilene kadar) kirasını eski usulde yatırmaya veya bekletmeye devam eder.
Evet, 1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye, kira tespiti, uyarlama ve site aidatı gibi uyuşmazlıklar dahil kira ilişkisinden doğan her türlü davada mahkemeden önce Arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya gidilmeden açılan davalar usulden reddedilir. İlamsız icra takiplerinde ise arabuluculuk şartı yoktur.